Ortak kullanımın mevcut olduğu davalarda her bir bağımsız bölüm maliki satıcı davalı ile aralarında akti ilişkinin varlığını ispat etmek ve süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmak suretiyle kendi arsa payı ile sınırlı, olarak talepte bulunabilir.

T.C.YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2006/10829 K. 2006/15191 T. 21.11.2006

ÖZÜ: Ortak kullanımın mevcut olduğu davalarda her bir bağımsız bölüm maliki satıcı davalı ile aralarında akti ilişkinin varlığını ispat etmek ve süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmak suretiyle kendi arsa payı ile sınırlı, olarak talepte bulunabilir.

DAVA ve KARAR : Davacılar, Ayazağa sitesindeki 21. bloktaki dairelerin malikleri olduklarını, davalıdan birer adet daire satın aldıklarını, bu dairelerin Mayıs 1998’de teslim edildiğini, sonradan bu taşınmazda bir kısım gizli ayıpların ortaya çıktığını, alınan tespit raporuna göre bu kusur ve noksanlıkların giderilmesi için 140.000.000.000 TL.na ihtiyaç bulunduğunu ileri sürerek, tespit raporunda belirlenen ayıp ve noksanlıkların tespit edilecek süre içerisinde, onarılarak davalı yanca giderilmesine, bunun mümkün olmaması halinde 140.000.000.000′.nın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ve davalı yanında müdahil olarak yer alan Oyak İnş. A.Ş. zamanaşımı itirazında da bulunmak suretiyle ayıp ve eksiklik bulunmadığını, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, ayıpların gizli olduğu kabul edilmek ve bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle raporda belirlenen eksik ve ayıpların 90 günlük süre içerisinde davalı ve müdahil davalı tarafından onarılarak giderilmesine, aksi takdirde 140.000.000.000 TL.nın tahsiline, tapuda kayıt maliki olarak gözükmeyen davacılardan Musa Bozdoğan, Temel Köseoğlu ve Berna Çarpıcıoğlu’nun davalarının reddine karar verilmiş; hüküm, davalı ve müdahil davalı Oyak İnş. A.Ş. tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı Oyak Genel Müdürlüğünün aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacılar bu davalarını akitleri olduğunu ileri sürdükleri davalı Oyak Genel Müdürlüğüne karşı açmışlar, adı geçen davalının ihbarı sonucunda da Oyak İnşaat A.Ş. davalı yanında feri müdahil olarak davaya katılmıştır. Mahkemenin davaya sonradan katılan feri müdahil hakkında da hüküm kurmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

3- Davacıların 22.10.2003 tarihli cevap dilekçelerinden de açıkça anlaşılacağı gibi dava, davacılar tarafından satın alındığı iddia olunan taşınmazda ortak kullanım alanlarında mevcut eksik ve kusurlu imalat nedeniyle tazminat isteğine ilişkindir. Toplanan delilerden ve dosya kapsamından davaya konu 21 blok numaralı taşınmazda 36 bağımsız bölüm bulunmasına rağmen, 26 davacı tarafından dava açıldığı, bunların bir kısmının karı-koca oldukları ve bağımsız bölümlerin 1/2’şer oranında hissedarı bulundukları, birçok kat malikinin davada taraf olmadığı buna rağmen tüm kat maliklerince dava açılmışçasına ve bu davacıların davalı ile aralarında akti ilişkinin varlığını ispat etmişlercesine taşınmazın tamamının ortak yerlerine ilişkin olarak bir taraftan davanın tümden kabulüne karar verilmiş; diğer taraftan davacılardan Musa Bozdoğan Temel Köseoğlu ve Berna Çarpıcıoğlu’nun davalarının reddine karar verilmek suretiyle, çelişkiye düşüldüğü, görülmüştür. Oysa ki bu tür davalarda her bir bağımsız bölüm maliki satıcı davalı ile aralarında akti ilişkinin varlığını ispat etmek ve süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmak suretiyle kendi arsa payı ile sınırlı, olarak talepte bulunabilir. Hal böyle olunca varsa taraflar, arasındaki sözleşmeler ve yer teslim tutanakları istenilmeli, tüm tedavülleriyle birlikte bağımsız bölümlerin tapu kayıtları ve akit tabloları getirtilmeli. böylece davalı ile davacılardan hangileri aralarında akti ilişki bulunduğu tereddüde yer vermeyecek şekilde saptanmalı, bundan sonra davalı ile aralarında akti ilişki tespit edilen davacıların gerek açık ve gerekse gizli ayıp yönünden süresi içerisinde ihbarda bulunup bulunmadıkları, 4077 sayılı yasanın 4. maddesi hükmü ve BK. 198 maddesi hükmü de gözetilmek suretiyle incelenmelidir. Mahkemenin hükmüne esas aldığı bilirkişi raporunda bu yönde inceleme ve araştırma yapılmadığı gibi raporda denetime elverişli değildir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle az yukarıda belirleri eksiklikler giderildikten ve davalı ile aralarında akti ilişki bulunan davacılar belirlendikten sonra bu davacıların arsa payları ile sınırlı olarak yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla inceleme ve araştırma yapmak, talep edilen ortak mahallerdeki ayıplı ve eksik işlerden hangilerinin ayıplı ve eksik işler olduğu, hangilerinin açık ayıp, hangilerinin gizli ve eksik işler olduğu ayrı ayrı tespit edilerek teslim tutanaklarında eksik ve ayıplı işler belirtilmiş ise onlar ile sonradan ortaya çıkan gizli ayıplardan dolayı tüm ortak yerler için tespit edilen tazminattan, davalı ile aralarında akti ilişki bulunan davacıların arsa paylarıyla orantılı olarak tazminat hükmetmek, akti ilişkisi bulunmayan davacıların davasını da reddetmekten ibarettir. Mahkemece, bu doğrultuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

4- Davalı davada kendisini vekil ile temsil ettirmiştir. Davacılardan Musa Bozdoğan, Temel Köseoğlu ve Berna Çarpıcıoğlu’nun davasının reddine karar verildiğine göre bu davacılar yönünden davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da doğru değildir. Bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte belirtilen nedenlerle davalı Oyak İnş. A.Ş. Genel Müdürlüğünün sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle temyiz olunan kararın müdahil davalı yararına, üçüncü ve dördüncü bentte açıklanan nedenle de davalı yararına BOZULMASINA, 450 YTL. duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalılara ödenmesine, peşin alınan harcın istek halinde davalı ve müdahil davalıya, ödemesine, 21.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.