Sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının genel hükümler uyarınca süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.

T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2008/10412 K. 2009/3343 T. 16.3.2009

ÖZÜ: Eksik ifa” söz konusu olduğunda, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının genel hükümler uyarınca süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.

DAVA ve KARAR : Davacı, davalı şirketle imzalanan “NP 12 Evleri Villa ( Konut ) İnşaat Yapım ve Taşınmaz Devir Hizmet Sözleşmesi” gereğince davalı şirketin, 12 dönüm alan içinde bulunan Üsküdar, Burhaniye Mahallesi, pafta 112, ada 725, 91 parseldeki NP 12 Evleri D-2 no.lu villayı kendisine sattığını, 620.000 Dolar + KDV olan satış bedelini ödediğini, ne var ki 12 dönümlük bir koru içinde park, tenis kortu, voleybol, basket sahaları ve ortak alan olarak planlanan site alanının 4 dönümlük bölümünün davalı şirkete ait olmadığının anlaşıldığını, söz konusu bu alanın Üsküdar Belediyesince park alanı olarak değerlendirildiğini, oysa ki davalı şirket tarafından gerek sözleşmede gerekse internet sitesinde, sözü edilen 4 dönümlük arazinin de, site içinde bulunacağının ve sosyal ve sportif tesisler olarak kullanılabileceğinin taahhüt edildiğini, villanın bu koşullarla ve fiyatla satılması nedeniyle satış bedelinin de, taşınmazın değerinde ortaya çıkan eksiklik oranında indirilmesi gerektiğini, bu miktarın da satış bedelinin 1/3’ü olan 206.000 Dolar + KDV ye isabet ettiğini ileri sürerek, taşınmazın değerinde meydana gelen eksikliğin tespiti ile, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 1.000 YTL’nin, taşınmazın teslim tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı şirket, davacının herhangi bir itirazda bulunmadan teslim tutanağını imzaladığını, İmar Kanunu uyarınca taşınmazın bir kısmının 09.06.2003 tarihinde zorunlu olarak Belediyeye terk edildiğini, teknik şartnamede sosyal ve sportif tesislerin terk edilen bu alanda yapılmasının, Belediyeden kiralanması kaydına bağlandığını, basiretli bir tacirden beklenen tüm gayreti göstermelerine rağmen Belediyenin söz konusu yeri kamuya açık park alanı olarak düzenlediğini, olayda sözleşmenin 9.1. maddesinde belirtilen mücbir sebebin söz konusu olması nedeniyle de davacının herhangi bir talepte bulunamayacağını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, konuttaki açık ayıpların, konutun teslim edildiği 04.03.2005 tarihinden itibaren 4077 sayılı yasanın 4. maddesinde belirtilen 30 günlük süre içinde satıcıya bildirildiğinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, davacıya satılan konutun, internet sitesinde taahhüt edildiği halde 12 dönümlük bir koruda inşa edilmemesi, sosyal ve sportif tesislerin yapılmaması nedeniyle eksik ve ayıplı olarak inşa edildiği iddiası ile, ayıp oranında ödenen satış bedelinin iadesi istemine ilişkin olup, taraflar arasındaki 24.5.2004 tarihli sözleşme ile teknik şartnamenin eki olan vaziyet planında gösterilen İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Burhaniye Mahallesi, 212 pafta, 725 ada, 91 parsel üzerinde inşa edilecek NP 12 evleri içinde yer alan D-2 no.lu villanın davacılara satıldığı, 30.12.2004 tarihinde tapuda tescil işleminin yapıldığı, 04.03.2005 tarihinde de teslim edildiği ihtilafsızdır. Villaların satışına ilişkin internet ilanlarında, NP Evlerinin 12 dönümlük bir alanda inşaa edileceği, sitede kapalı yüzme havuzu, tenis kortu, basketbol ve voleybol sahası, çocuk oyun alanları, otoparklar ve yürüme yolları bulunacağı, sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartnamenin “Sitede Sosyal ve Sportif Tesisler” başlıklı 9. maddesinde de, ( x ) işaretli tesislerin Belediyeye terk edilen yeşil alan üzerinde yapılacağının ve villa sahipleri tarafından Belediyeye kira ödenmek kaydıyla kullanılacağının belirtildiği, ne var ki ana taşınmazın alanının 09.06.2003 tarihinde İmar Kanunu uyarınca yola ve yeşil alana terk sonucunda 6679, 45 m2 kaldığı, teknik şartname ve internet sitesinde belirtilen sosyal ve sportif tesislerin yapılmadığı, Belediyeye terk edilen ve üzerinde sosyal tesisler yapılması taahhüt edilen 4 dönümlük alanın da Belediye tarafından halka açık park haline getirildiği anlaşılmaktadır.

Görüldüğü üzere, İmar Kanunu gereğince Belediyeye terk edilen taşınmaz üzerinde teknik şartnamenin 9. maddesi gereğince tenis kortu, basketbol ve voleybol sahaları, masa tenisi ve çocuk oyun alanları yapılacağı ve site sakinleri tarafından Belediyeye kira ödenmek kaydıyla kullanılacağı davalı şirket tarafından taahhüt edildiği halde, söz konusu sosyal ve sportif tesislerin yapılmadığı, davalı tarafından taahhüt edilen edimlerin de bu şekilde eksik ifa edildiği sabit olup, hayatın olağan akışı ve normal koşullar altında, dava konusu olayda olduğu gibi, site içindeki bir villayı satın alacak olan kişinin, belli bir kira karşılığında olsa bile, sadece site sakinlerinin kullanımına açık tutulacak olan sosyal tesislerden de yararlanacağını düşünmesi, villanın satış bedeli konusunda etkili olacak bir husustur. Dolayısıyla bu konudaki taahhüde rağmen, söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Davalı her ne kadar sosyal tesislerin yapımının, kamuya terk edilen alanın Belediyeden kiralanması şartına tabi tutulduğunu, gereken tüm gayreti göstermiş olmalarına rağmen, söz konusu yerin, kendilerine kiralanması konusundaki tekliflerinin, Belediye tarafından kabul edilmeyerek, 4 dönümlük alanın kamuya açık park haline getirildiğini, bu nedenle olayın sözleşmenin 9. maddesinde belirtilen “mücbir sebep” kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini savunmuşsa da, söz konusu hükümde “inşaatın devamına engel olabilecek satıcının denetleyemeyeceği ya da engelleyemeyeceği haller ile savaş, isyan …” gibi durumlar mücbir sebep olarak açıklanmış olup, bu durumun mücbir sebep olarak kabulüne de olanak bulunmamaktadır. Mahkemece, sosyal tesislerin yapılmamış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, alıcı davacının, konutu teslim tarihi olan 04.03.2005 tarihinden itibaren 30 günlük ihbar süresi içinde ayıbı satıcıya bildirdiğini kanıtlayamamış olması nedeniyle ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 4. maddesinde öngörülen “ayıp oranında bedel indirimi isteminin” yasal koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir. O halde mahkemece işin esası incelenerek, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti aracılığı ile, davacının satın aldığı villanın, sözleşme ve teknik şartnamede belirtilen, internet sitesinde satışa arz edildiği şekli ile sosyal ve sportif tesislerin yapılmış olması ile, halihazırdaki durumuna göre davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarı, 4077 Sayılı Yasanın 30. maddesi delaletiyle Borçlar Kanunun 202. maddesi hükmü kapsamında taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilerek, tespit edilecek bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesi gerekirken, olayda “ayıplı ifa” söz konusu olmadığı halde, mevcut ayıpların teslimden itibaren 4077 sayılı yasanın 4. maddesinde belirtilen 30 günlük süre içinde satıcıya bildirildiğinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, 625.00 TL duruşma avukatlık parasının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 16.03.2009 gününde oybirliği ile karar verildi.