Devre tatil sözleşmesinde satıcı yenileme katkı payını zaruri olmayan masraflar için isteyemez.

T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2006/10938 K. 2006/16006 T. 5.12.2006

ÖZÜ: Davalı şirketin mevcut devre tatil sözleşmesine konu olan taşınmazlarla ilgili olarak yaptığı lüks masrafların, bedelinin, günün ekonomik koşulları ve bağımsız bilirkişi raporu alınmadan davacıya yükletilmesi sonucu çıkan uyuşmazlıkta haksız şart hükümleri devreye girmiştir.

DAVA ve KARAR : Davacı, davalı ile yaptıkları 24.4.1987 tarihli sözleşmeye göre, Manavgat İlçesi, Çolaklı mevkiinde bulunan 911 ve 1139 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki Petro kent tatil sitesinde 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 no’lu devre tatil hakkına sahip olduğunu, 14.2.2005 tarihli yazı ile davalının yenileştirme ve iyileştirme kapsamında siteye 11.557.000.000 TL. harcama yaptığını ve bundan devre tatil hakkı sahiplerinin paylarına düşen kısmın ödenmesini istediğini, sözleşmeye göre devre tatil hakkı sahiplerinden devre tatil servis bedeli istenebileceğini, davalının belirlediği devre servis bedelinin de ödediklerini, kapasite artırma ve ek gelir sağlamayı amaçlayan otel, havuz gibi harcamaların kendilerinden istenemeyeceğini, bunun 4077 sayılı yasa ve yönetmelik hükümlerine, hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğunu bildirip, davalıya yenileme katkı payı adı altında ödeme yapılmaması gerektiğinin tespitiyle yaratılan muarazanın menine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, yenileme katkı payını istemenin sözleşme, yasa ve yönetmelik hükümlerine uygun olduğu gibi, yapılan bu imalatlar nedeniyle davacının devre tatil hakkının rayiç değerinin arttığını bildirip davanın reddini istemiş, 31.1.2005 tarihli dilekçesi ile karşı dava olarak 20.145 YTL’nin tahsilini istemiştir.

Mahkemece, davalı şirketin sözleşme hükümlerine göre yenileme katkı payı isteyemeyeceğinden asıl davanın kabulüne, süresinde usulüne uygun olarak açılmayan karşı dava hakkında hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş; hüküm, davalı karşı davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı-karşı davacının karşı dava hakkındaki tüm asıl dava hakkındaki aşağıdaki bendin dışında kalan itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 9. maddesi ile davalı şirketin, 10. maddesi ile de dönem sahibi davacının yükümlülükleri belirlenmiştir. Sözleşmenin 10/c maddesi kapsamından anlaşılacağı üzere davacının ödemesi gereken servis ücretinin belirlenmesi davalı şirkete bırakılmıştır. Servis ücretini belirlerken şirket maddede belirtilen hususlar dışında kalan masraf ve giderlerini, servis ücretine dahil ederek devre tatil sahiplerinden talepte bulunamayacaktır. Davalı kendisine tanınan bu yetkisini özen içinde ve devre tatil sahiplerinin zararına olmayacak şekilde kullanması gerekir. Servis ücreti belirlenirken verilen yetki dışında kalan gider kalemlerinin hesaba dahil edilmesi, yapılmayan giderlerin yapılmış gibi gösterilmesi, yapılan giderlerin abartılı olarak gösterilmesi, davalı şirkete verilen yetkinin içeriği ile bağdaşmadığı gibi, Medeni Kanunun 2. maddesinde belirtilen dürüstlük kuralları ile de bağdaşmaz.

Davacı, davalı şirketin 14.2.2005 tarihli yazısı ile yaptığı ve yapacağı işleri sayarak yıllık olarak belirlediği servis ücretinin dışında, kendisine tanınan yetkiyi kötüye kullanarak ve yüksek olarak “yenileme katkı payı” adı altında ödeme yapılmasını istediği miktarı talep etmeye hakkı olmadığı iddiası ile bu davayı açmıştır. Sözleşmenin 10/c maddesinde servis ücretinin belirlenmesinde hesaba katılması gereken, başka bir söyleyişle dönem sahibinin katılması gereken harcama kalemleri gösterilmiştir. Buna göre davalı şirket “evlerin ve müşterek kullanıma ayrılan yerlerin; bakım ve onarımı, yıpranan ve eskiyen eşyaların yenilenmesi, evlerdeki sıcak ve soğuk su, enerji, müşterek kullanıma ait alanlardaki su ve enerji sarfı, çevre temizliği, genel düzenleme ve bahçe tanzimi, yüzme havuzları, spor alanlarının bakımı, emniyet hizmeti ve dönem tatil hakkının kullanımı ile ilgili, işletme ve hizmet giderlerinin karşılanması için” yaptığı masrafları, servis ücreti adı altında belirleyerek dönem sahiplerinden isteyebilecektir. Davalının 14.2.2005 tarihli yazısı ile yaptığını ve yapacağını bildirdiği bakım onarım vs. gibi sözleşmenin 10/C maddesi kapsamında kalan masrafların, dönem sahiplerinden istenilemeyeceği ve bunların tamamen davalı şirketin üstlendiğine dair, sözleşmenin davalı şirketin yükümlülüklerini belirten 9. maddesinde, gerekse diğer maddelerinde bir hüküm bulunmamaktadır. Sözleşme ile karalaştırılan bakım onarım vs. gibi giderlere davacı tüketici olan dönem sahibinin katılmasını engelleyici, 4077 sayılı yasada ve Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelikte de bir hüküm yoktur. Aksine yönetmeliğin 5. maddesinin 2. fıkrasının “f” bendinde, taşınmazın bakım ve onarımının ne şekilde olacağına dair sözleşmede hüküm bulunması gerektiği de açıkça belirtilmiştir. Davalı şirket dönem sahiplerinden yaptığını ve yapacağını bildirdiği masraflardan ancak yukarıda açıkça sayılanlar kapsamında kalanları isteyebilir. Bu masraflarda objektif iyi niyet kurallarına göre, evlerin ve müşterek kullanıma ayrılan yerlerin normal olarak kullanılabilmesi, varlığını koruyabilmesi için zaruri olan bakım ve onarımı, evlerdeki yıpranan eşyaların zorunlu olarak yenilenmesi için gereken masraflardır. Yani belirtilen bu nitelikteki masraflar, servis ücretinin belirlenmesinde hesaba dahil edilmesi, dönem sahibinin de bunları ödemesi gerekir. Ancak davalı şirketin zorunluluk olmadığı halde, yıkıp genişleterek yeniden yaptırdığını veya yaptıracağını bildirdiği, kendi ticari amacının gerçekleştirecek, tesislerin cazibesini artırıp müşteri çekmek için yaptığı ve zaruri olmayan ek ve yeni tesis yapma yenileme, onarım gibi, harcamalardan dönem sahibinin sorumlu olmaması bu nitelikteki masraflardan dolayı davalı şirketin bir talepte bulunmaması gerekir. Yine dönem sahipleri ancak devre tatil satın aldığı tatil köyüne ( tesislere ) yapılan masraflara katılmaları gerektiği gibi davalı şirket belirlediği servis ücreti içinde yaptığı bu kabil masrafları dahil ederek istememiş ise, sonradan da bu masrafları isteyebileceğinin kabulü gerekir.

Öyle ise öncelikle, davacının devre tatil hakkını satın aldığı tatil köyüne ilişkin olarak, ayrıca tutulmuş ticari defter ve kayıtları olup olmadığı davalıdan sorulup, varsa ibraz ettirilmeli, 14.2.2005 tarihli yazı ile yapıldığı bildirilen masrafların, tatil köyünün ikame ve işletilebilmesi için dönem sahipleri açısından yapılması zaruri ve makul olarak dönem sahiplerinin sözleşmeye göre katılması gereken giderler olup olmadığı, bu giderlerin piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığı, davalı şirketin hesaplayıp bildirildiği ve davacını da ödediğini bildirdiği servis ücretlerinin içinde bu masrafların bulunup bulunmadığı, şayet servis ücretine bu kalemler dahil edilmemiş ise, davalı şirketin yaptığı masraflardan isteyebileceği, davacının da katılması gereken miktar, mahallinde keşif yapılarak, açıklamalı, gerekçeli, denetime elverişli olarak, konusunda uzman bilirkişilerden alınacak raporla belirlenip, sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ : 1. bent gereği davalı-karşı davacının karşı dava hakkındaki tüm, asıl dava hakkındaki diğer temyiz itirazlarının reddine, 2.bent gereği kararın temyiz eden davalı karşı davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 450 YTL. duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 05.12.2006 gününde oy birliğiyle karar verildi.