AYIPLI KONUT KAVRAMI
Ayıp ; bir alınan bir maldaki veya hizmetteki kusurdan , hatadan , eksiklikten dolayı alınması gereken verimin alınmaması veya eksik alınmasıdır. Kısaca tüketici hukukundaki ayıp; bir mal veya hizmetin kusurlu, hatalı ve eksik olmasıdır. Ayıplı konut da; yapılan bir konutun hatalı olması, eksik veya kusurlu olmasıdır. Aynı şekilde sözleşmeye göre; zamanında yapılmayan veya hiç yapılmayan bir konutta ayıplı konut kapsamında değerlendirilir.
AYIPLI KONUTLARA/TAŞINMAZLARA ÖRNEKLER
Konutun asansörünün eksik bırakılması
Konutun baz istasyonu yakınında yer alması ve bunun tüketiciden gizlenmesi
Müteahhitin konutu tamamlamaması
Konutun imar planının bulunmaması
Konutun su elektrik doğalgaz hizmetlerinden yararlanamaması
Konutun ısı yalıtımının olmaması
Otopark yapılması kararlaştırıldığı halde yapılmaması
Yeni yapılan binada çatlaklar meydana gelmesi
Konutun boyasının akması
Konut içine yağmur suyu damlaması
Konutun kolonların güçsüz olması
Konutta ipotek ,haciz vb. şerh olmasına rağmen tüketiciden gizlenmesi
Konutun tapu kaydının bulunmaması
Konuta tapu çıkarılamaması
Kat karşılığı inşaat anlaşmasında katın teslim edilmemesi
Anlaşılmasına rağmen konuta güvenlik klübesinin yapılmaması
Konutun güneş enerjisi sisteminin arızalı olması
Konutun alt katına fırın yapılacak olması ve bunun tüketiciden gizlenmesi
AYIPLI KONUTLARA/TAŞINMAZLARA ÖRNEKLER
Sıfır yapılan bir binanın çatısının akması
Havuz yapılması konusunda anlaşılan siteye havuz yapılmaması
Konutun geç teslimi
Konutun deprem yönetmeliğine aykırı olması
Konutun yıkılması
Konutun kamulaştırılmış olması
Konutun anlaşılan metrekareden az olması
Havuz yapılması konusunda anlaşılan siteye havuz yapılmaması
Konutun geç teslimi
Konutun deprem yönetmeliğine aykırı olması
Konutun yıkılması
Konutun kamulaştırılmış olması
Konutun anlaşılan metrekareden az olması
Konutun anlaşıldığı şekilde peyzaj mimarisinin yapılmaması
Konutun asansörünün eksik bırakılması
Konutun baz istasyonu yakınında yer alması ve bunun tüketiciden gizlenmesi
Müteahhitin konutu tamamlamaması
Konutun imar planının bulunmaması
Konutun su elektrik doğalgaz hizmetlerinden yararlanamaması
Konutun ısı yalıtımının olmaması
Otopark yapılması kararlaştırıldığı halde yapılmaması
Yeni yapılan binada çatlaklar meydana gelmesi
Konutun boyasının akması
Konut içine yağmur suyu damlaması
Konutun kolonların güçsüz olması
Konutta ipotek ,haciz vb. şerh olmasına rağmen tüketiciden gizlenmesi
Konutun tapu kaydının bulunmaması
Konuta tapu çıkarılamaması
Kat karşılığı inşaat anlaşmasında katın teslim edilmemesi
Anlaşılmasına rağmen konuta güvenlik klübesinin yapılmaması
Konutun güneş enerjisi sisteminin arızalı olması
Konutun alt katına fırın yapılacak olması ve bunun tüketiciden gizlenmesi
Konutun duvarlarının nem alması
Konutun odalarında küf oluşması , duvarlarda çürüme meydana gelmesi
Apartmanın su tesisatının arızalı olması ve bu ayıbın giderilemesi gibi durumlarda da ayıplı konuttan söz edilir. Örneklerden görüldüğü üzere; ayıplı konutu sadece konutun kendisi olarak saf betonarme yapıdan ibaret düşünmemek gerekir. Konutun bahçe, park, otopark ve garaj gibi eklentilerini de ayıplı konut kapsamında değerlendirmek gerekecektir. Aynı şekilde konutun elektrik ,doğalgaz gibi altyapı tesisat sorunları da ayıplı konut kapsamında değerlendirilir. Hatta konutta adsl (internet) altyapısının bulunmaması durumunda bile ayıplı konut söz konusudur.
AYIPLI KONUTTA TÜKETİCİNİN HAKLARI
Bu durumda tüketiciye dört seçimlik hak tanınmıştır.
1.Onarım hakkı
Apartmanın su tesisatının arızalı olması ve bu ayıbın giderilemesi gibi durumlarda da ayıplı konuttan söz edilir. Örneklerden görüldüğü üzere; ayıplı konutu sadece konutun kendisi olarak saf betonarme yapıdan ibaret düşünmemek gerekir. Konutun bahçe, park, otopark ve garaj gibi eklentilerini de ayıplı konut kapsamında değerlendirmek gerekecektir. Aynı şekilde konutun elektrik ,doğalgaz gibi altyapı tesisat sorunları da ayıplı konut kapsamında değerlendirilir. Hatta konutta adsl (internet) altyapısının bulunmaması durumunda bile ayıplı konut söz konusudur.
AYIPLI KONUTTA TÜKETİCİNİN HAKLARI
Bu durumda tüketiciye dört seçimlik hak tanınmıştır.
1.Onarım hakkı
2.Misliyle değişim
3.Bedel oranında indirim
4.Bedel iadesi.
Tüketici ayıplı konut söz konusu olduğunda; bu seçimlik haklardan birini tercih edecek ve kullanacaktır. Seçimlik hak denmesinin sebebi tüketicinin bu haklardan yalnızca birini seçebilecek olmasıdır. Konuttaki ayıbı satıcıya onarım yaptıran tüketici; artık konutun iadesi için dava açamayacaktır.
Burada konut hususi amaç için alınmışsa; konutu satan alan kişi tüketici sıfatına haiz olacak ve konuttan çıkacak uyuşmazlık tüketici hukukuna tabi olacaktır. Eğer konut şirket üzerine alınmışsa ;artık burada tüketici hukuku uygulanmayacak ve genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlık çözülecektir. Alınan konutun işyeri olması alıcının tüketici sıfatını değiştirmez. Alınan konut işyeri olsa bile; şirket adına kayıtlı olmadığı için tüketici hukukuna tabidir.
ZAMANINDA TESLİM EDİLMEYEN KONUTLAR VE MAKETTEN SATIŞLAR
Zamanında teslim edilmeyen konutlarda; tüketici teslim edilecek tarihten itibaren satıcıdan kira giderini talep edebilir.Bu durumda satıcı ;konutu sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihini geçen her ay için tüketicinin kirasını ödemek zorundadır.
Biz avukatlara ayıplı konut konusunda en çok gelen uyuşmazlık müteaahidin veya yüklenici firmanın yapıyı tamamlamaması ve bu durumda gerek satıcıya gerekse yükleniciye ulaşılamaması oluyor. Tüketicilere tavsiyem ; alacakları konuta ilişkin yüklenici, satıcı firmadan bina tamamlama sigortası yaptırtmalarıdır. Zira bu sigorta primlerini yüklenici inşaat firması ödemektedir ve inşaat şirketinin iflas etmesi, teslim süresinin on iki ay gecikmesi durumlarında sigorta devreye girmekte ve konut için ödenen bütün ücretler sigorta tarafından tüketiciye iade edilmektedir. Bir çok tüketici bu hakkından haberdar olmadığı için mağdur olmaktadır. Ayrıca şu anki mevzuatımıza göre maketten yapılan satışlarda; inşaat firmasının bina tamamlama sigortasını yaptırması zorunludur. Bina tamamlama sigortası tüketiciler için iyi bir teminat olmaktadır. Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide veya inşaat firmasına ulaşılamıyorsa arsa sahibine karşı da dava açılabilir. Bu durumda tüketiciler ödedikleri bedelleri arsa sahibinden talep edebilecekler ve söz konusu arsaya alacakları oranında tedbir koydurabileceklerdir.Ayıplı konut davaları diğer ayıplı mal davalarından ayrı bir öneme sahiptir. Zira; dava konusu olan nesne bir taşınmazdır ve ekonomik değeri diğer ayıplı mallara nazaran oldukça yüksektir. Bu sebeple; ayıplı konut davalarında ; yanlış hareket etmeniz davalı tarafın yargılama giderleri ve avukatlık ücretlerini karşılamanıza sebep olabilir ve dava değerinin yüksek olduğu nazara alındığında; bu masraflar da yüksek olacaktır. Bu sebeple ayıplı konut davalarında bir hukukçudan yardım almak tüketicilerin yararına olacaktır.
BU KONU HAKKINDAKİ MAHKEME KARARLARINA; BLOĞUN İKİNCİ KISMINDA DÜZENLENEN AYIPLI TAŞINMAZLARA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI KISMINDAN ULAŞABİLİRSİNİZ.
3.Bedel oranında indirim
4.Bedel iadesi.
Tüketici ayıplı konut söz konusu olduğunda; bu seçimlik haklardan birini tercih edecek ve kullanacaktır. Seçimlik hak denmesinin sebebi tüketicinin bu haklardan yalnızca birini seçebilecek olmasıdır. Konuttaki ayıbı satıcıya onarım yaptıran tüketici; artık konutun iadesi için dava açamayacaktır.
Burada konut hususi amaç için alınmışsa; konutu satan alan kişi tüketici sıfatına haiz olacak ve konuttan çıkacak uyuşmazlık tüketici hukukuna tabi olacaktır. Eğer konut şirket üzerine alınmışsa ;artık burada tüketici hukuku uygulanmayacak ve genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlık çözülecektir. Alınan konutun işyeri olması alıcının tüketici sıfatını değiştirmez. Alınan konut işyeri olsa bile; şirket adına kayıtlı olmadığı için tüketici hukukuna tabidir.
ZAMANINDA TESLİM EDİLMEYEN KONUTLAR VE MAKETTEN SATIŞLAR
Zamanında teslim edilmeyen konutlarda; tüketici teslim edilecek tarihten itibaren satıcıdan kira giderini talep edebilir.Bu durumda satıcı ;konutu sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihini geçen her ay için tüketicinin kirasını ödemek zorundadır.
Biz avukatlara ayıplı konut konusunda en çok gelen uyuşmazlık müteaahidin veya yüklenici firmanın yapıyı tamamlamaması ve bu durumda gerek satıcıya gerekse yükleniciye ulaşılamaması oluyor. Tüketicilere tavsiyem ; alacakları konuta ilişkin yüklenici, satıcı firmadan bina tamamlama sigortası yaptırtmalarıdır. Zira bu sigorta primlerini yüklenici inşaat firması ödemektedir ve inşaat şirketinin iflas etmesi, teslim süresinin on iki ay gecikmesi durumlarında sigorta devreye girmekte ve konut için ödenen bütün ücretler sigorta tarafından tüketiciye iade edilmektedir. Bir çok tüketici bu hakkından haberdar olmadığı için mağdur olmaktadır. Ayrıca şu anki mevzuatımıza göre maketten yapılan satışlarda; inşaat firmasının bina tamamlama sigortasını yaptırması zorunludur. Bina tamamlama sigortası tüketiciler için iyi bir teminat olmaktadır. Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide veya inşaat firmasına ulaşılamıyorsa arsa sahibine karşı da dava açılabilir. Bu durumda tüketiciler ödedikleri bedelleri arsa sahibinden talep edebilecekler ve söz konusu arsaya alacakları oranında tedbir koydurabileceklerdir.Ayıplı konut davaları diğer ayıplı mal davalarından ayrı bir öneme sahiptir. Zira; dava konusu olan nesne bir taşınmazdır ve ekonomik değeri diğer ayıplı mallara nazaran oldukça yüksektir. Bu sebeple; ayıplı konut davalarında ; yanlış hareket etmeniz davalı tarafın yargılama giderleri ve avukatlık ücretlerini karşılamanıza sebep olabilir ve dava değerinin yüksek olduğu nazara alındığında; bu masraflar da yüksek olacaktır. Bu sebeple ayıplı konut davalarında bir hukukçudan yardım almak tüketicilerin yararına olacaktır.
BU KONU HAKKINDAKİ MAHKEME KARARLARINA; BLOĞUN İKİNCİ KISMINDA DÜZENLENEN AYIPLI TAŞINMAZLARA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI KISMINDAN ULAŞABİLİRSİNİZ.
