Gümrük ve Ticaret Bakanlığından:
ÖN ÖDEMELİ KONUT
SATIŞLARI HAKKINDA YÖNETMELİK
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam,
Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu
Yönetmeliğin amacı, ön ödemeli konut satışlarına ilişkin uygulama usul ve
esaslarını düzenlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu
Yönetmelik, ön ödemeli konut satışlarını kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu
Yönetmelik, 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin
Korunması Hakkında Kanunun 46 ncı ve 84 üncü maddelerine
dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu
Yönetmeliğin uygulanmasında;
a) Bağlı kredi sözleşmesi: Konut finansmanı
kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir
sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan
ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmeyi,
b) Bakanlık: Gümrük ve Ticaret Bakanlığını,
c) Genel Müdürlük: Tüketicinin Korunması ve Piyasa
Gözetimi Genel Müdürlüğünü,
ç) Kalıcı veri saklayıcısı: Tüketicinin gönderdiği
veya kendisine gönderilen bilgiyi, bu bilginin amacına uygun olarak makul
bir süre incelemesine elverecek şekilde kaydedilmesini ve değiştirilmeden
kopyalanmasını sağlayan ve bu bilgiye aynen ulaşılmasına imkân veren kısa
mesaj, elektronik posta, internet, disk, CD, DVD, hafıza kartı ve benzeri
her türlü araç veya ortamı,
d) Kanun: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması
Hakkında Kanunu,
e) Konut: 23/6/1965 tarihli ve 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken
niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü
bağımsız bölümü,
f) Konut finansmanı kuruluşu: Konut finansmanı
kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama
yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından
konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama
şirketleri ve finansman şirketlerini,
g) Ön ödeme tutarı: Konutun tesliminden önce
tüketici tarafından ödenen toplam tutarı,
ğ) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi: Tüketicinin konut
amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi,
satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı
tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeyi,
h) Satıcı: Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere
ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına
ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi,
ı) Tüketici: Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla
hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Ön Bilgilendirme
ve Sözleşme Yükümlülüğü
Ön bilgilendirme
MADDE 5 – (1) Ön
ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce aşağıdaki
hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde,
açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun
tüketiciye verilmesi zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon
numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün
yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri
ile 2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız
bölüm net ve brüt alanları,
c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak
peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara
ilişkin bilgi,
ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı
yıllık oran,
d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına
ilişkin bilgiler,
e) Konutun teslim tarihi,
f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere
katılıma ilişkin bilgiler.
(2) Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön
bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet
planı, kat planı ve mahal listesi verilir.
(3) Birinci ve ikinci fıkradaki bilgilerin yazılı
olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmesi zorunludur.
(4) Bu madde kapsamında ön bilgilendirme
yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.
Şekil şartı
MADDE 6 – (1) Ön
ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu
siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde
veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur.
Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin
geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.
(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış
olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya
tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
(3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön
ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
Sözleşmenin zorunlu içeriği
MADDE 7 – (1) Ön
ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto büyüklüğünde,
anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması,
aşağıdaki bilgileri içermesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi
zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon
numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon
numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün
yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri
ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm
net ve brüt alanları,
d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk
Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk
Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer
masraflara ilişkin bilgi,
f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı
yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını
geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki
sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve
hesap bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve
usulüne ilişkin bilgiler,
i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları,
süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin
yapılacağı açık adres bilgileri,
k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
m) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki
başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine
yapabileceklerine dair bilgi.
(2) Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış
sözleşmelerinde birinci fıkranın (e), (f), (g), (ğ) ve (h) bentlerinde yer
alan hükümler aranmaz.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Cayma ve
Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanımı
Cayma hakkı
MADDE 8 – (1) Tüketici,
sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir
gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına
sahiptir.
(2) Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin
bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, cayma
hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut finansmanı
kuruluşuna derhal bildirilir.
(3) Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle
alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte
hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut
finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon,
yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.
(4) Taşınmaz için bina tamamlama sigortası
yaptırılmış ise, sigorta teminatı, kurulduğu tarihten itibaren hüküm
doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.
(5) Cayma hakkının kullanılması durumunda,
tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her
türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç
on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.
(6) Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç
altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on
gün içinde edinimlerini iade eder.
(7) Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin
bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
Sözleşmeden dönme
MADDE 9 – (1) Ön
ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin
herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
(2) Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya
noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir
kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin sözleşmeden
dönme hakkını kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili konut
finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
(3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; ön
ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal
yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar
tazminatın ödenmesini isteyebilir.
(4) Aşağıdaki hallerde tüketiciden herhangi bir
bedel talep edilemez:
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği
gibi yerine getirmemesi,
b) Tüketicinin ölmesi,
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak
yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
ç) Ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması
durumunda, mevcut sözleşmenin yerine konut teslim tarihini geçmeyen ve
tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de
kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin
önerisinin, satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden
dönülmesi.
(5) Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması
nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli
konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri
adlar altında hiçbir bedel talep edilemez.
(6) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye
iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü
belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan
gün içinde tüketiciye geri verilir.
(7) Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile
karşılanması durumunda, tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından
dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün
içinde yalnızca üçüncü fıkrada belirtilen masraf ve tazminat tutarı
düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı
kuruluşu söz konusu tutarı, Kanunun 37 nci maddesine uygun olarak
tüketiciye derhal geri öder.
(8) Satıcıya veya konut finansmanı kuruluşuna
ödenen bedel ile tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin iade
edildiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Satıcının Diğer
Yükümlülükleri
Konutun teslimi
MADDE 10 – (1) Ön
ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden
itibaren otuz altı ayı geçemez.
(2) Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir
veya teslim edildiği kabul edilir:
a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına
tescili,
b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu
siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde
zilyetliğinin devri.
Proje değişiklikleri
MADDE 11 – (1)
Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması
durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri
saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje
değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat
ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden
kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal
yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar
kesinti yapabilir.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Teminata İlişkin
Esaslar
Teminat
MADDE 12 – (1)
Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan
projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen
diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a) Banka teminat mektubu,
b) Hakediş sistemi,
c) Bağlı kredi ile teminat.
(2) Birinci fıkrada yer alan teminatlar dışında,
tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem
öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse
teminat olarak kabul edilebilir.
Bina tamamlama sigortası
MADDE 13 – (1) Bina
tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine
Müsteşarlığınca belirlenir.
(2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan
tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil
edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz
konulamaz.
Banka teminat mektubu
MADDE 14 – (1) Banka
teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına
ilişkin 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi
halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul
ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz
mektuptur.
(2) Ön ödemeli konut satışının banka teminat
mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı 10
uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler,
kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler.
Hakediş sistemi
MADDE 15 – (1)
Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına
alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada
satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan
tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup,
yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir.
(2) Konutun tamamlanma oranına göre
belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya
yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme
seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak
ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka,
tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep
edemez.
(3) Satıcı, 10 uncu maddede yer alan
yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu
durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne
göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin
o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise
tüketicinin hakları saklıdır.
(4) Banka, hakedişlerin kontrolünün
sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya danışmanlık firmalarından
da hizmet alabilir.
Bağlı kredi ile teminat
MADDE 16 – (1) Ön
ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan
kredi tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı
kredi tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak
zorundadır.
ALTINCI BÖLÜM
Çeşitli ve Son
Hükümler
Yürürlükten kaldırılan yönetmelik
MADDE 17 – (1) 13/6/2003 tarihli
ve 25137 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Kampanyalı Satışlara İlişkin
Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik yürürlükten kaldırılmıştır.
Yürürlük
MADDE 18 – (1) Bu
Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 19 – (1) Bu
Yönetmelik hükümlerini Gümrük ve Ticaret Bakanı yürütür.,
| 